רכוש משותף כשטח מריבה

בקומה מפולשת בבית דירות נבנה משרד עבור החברה הקבלנית שמכרה את הדירות ומחסנים עבור דירה שבבעלות בעלי החברה (הנתבעים).
רישום הבית המשותף התעכב עקב סכסוך החברה ובעליה עם רוכשי דירות (התובעים) אשר עתרו לפסק דין הצהרתי שיכיר בזכויות בעלי הדירות בשטח המריבה הנכלל לטענתם ברכוש המשותף של הבית וכך לרשום שטח זה בלשכת רישום המקרקעין, במסגרת רישום הבית כבית משותף.
מדובר בסכסוך בעל ותק שימיו כימי פרק "בתים משותפים" שבחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969, ופסק הדין שניתן בסוף חודש נובמבר 2006 הינו תזכורת לאשר נחקק ונפסק זה מכבר.
הנתבעים טוענים כי שטח המריבה הוצא מכלל הרכוש המשותף בידיעה והסכמה של התובעים שניתנה במסגרת ההסכמות וההתניות ההדדיות עליהם חתמו שני הצדדים במסגרת ההסכם לרכישת הדירה שנכרת ביניהם, שלא כטענת התובעים כי הדבר נעשה שלא כדין ועל כן הינו משולל תוקף חוקי. בית המשפט בחן קיומה של הסכמה קונקרטית וספציפית  מצד רוכשי הדירות התובעים.
לשון המפרט הטכני:"הערה: הצדדים ברכוש המשותף משתמשים אך ורק במחסנים שלהם ובחניות שלהם, ואין להם שום זכות להשתמש בחניות ומחסנים אחרים אפילו אם לפי החוק מוותרים על זכותם במידה ומגיע".
לשון הסכם המכר:"א. מוסכם במפורש בין הצדדים כי נושא חוזה זה הוא הדירה בלבד וההצמדות המפורטות במפורש לסעיף להסכם זה, אם ישנן כאלה וכי הקבלן יהיה  רשאי להוציא כל שטח המגרש ו/או מהרכוש המשותף, לרבות הגג, חלקי קרקע וזכויות בניה נוספות ולהצמידן לכל יחידת דיור שתיוצר כתוצאה ממתן צו הבית המשותף וכן להתנות על תנאי החלק מהרכוש המשותף המוצא כנ"ל, ללא כל צורך בקבלת הסכמת קוני הדירות ובתוכם הקונה.ב. הקונה מצהיר בזאת שידוע לו ומוסכם עליו שירשם לבית המשותף תקנון מיוחד אשר יכלול בין היתר:(1) הוראות לפיהן יוצאו מהרכוש המשותף שטחי קרקע המיועדים לחניה + הצמדה לדירות, גגות שיוצמדו. בהתאם לשיקול דעתו של המוכר…"מצאנו להביא דברים כלשונם על מנת שקורא שורות אלו יבדוק את חוזי מכירות דירותיו ויתקנם במידת הצורך שכן, בית המשפט הציג סעיפים אלו כדוגמא: "כנגד תניות או הסכמות כוללניות ומעורפלות מעין אלה, עליהן מבססים הנתבעים את הגנתם, יצא חוצץ המחוקק".
תניות אלו הינן בניגוד להוראות סעיף 6 (א) לחוק המכר (דירות) – 1973 המחייב כי הוצאת חלק מהרכוש המשותף ייכלל באופן קונקרטי וספציפי במפרט ובתשריט שהינם חלק בלתי נפרד מהסכם המכר שאם לא כן, על אף האמור בהסכם המכר יחולו הוראות התקנון המצוי על הבית המשותף ושטחי המריבה יכללו ברכוש המשותף.
על מנת להגן על רוכש הדירה מפני פגיעה בזכויותיו, כרוכש דירה בבית משותף ומפני הוצאת חלקי שטחים מהרכוש המשותף, דורש המחוקק ידיעה והסכמה מפורשת של הרוכש לכל גריעה ספציפית ובהעדרה נשלל תוקפה.
המחוקק הטיל חובה לציין גריעה זו בפירוט ובאופן ספציפי, תוך תאור מדוייק ופרטני של השטח המוצא להוצאת שטח ספציפי כזה יש צורך לקבל את הסכמתו של רוכש הדירה ואין להסתפק בהסכמה כוללנית של הרוכש לפעולה כזו של הקבלן בעתיד.

(ת.א. (ת"א) 1843/02)

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת גוגל

אתה מגיב באמצעות חשבון Google שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

מתחבר ל-%s